Masz na działce słupy energetyczne, linię, kabel, gazociąg, wodociąg albo inną infrastrukturę przesyłową – i nigdy nie podpisywałeś umowy, nie dostałeś wynagrodzenia, a operator twierdzi, że „i tak to jest zasiedziane”?
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16) jest jednym z najważniejszych rozstrzygnięć ostatnich lat dla właścicieli nieruchomości. W praktyce podważa on wieloletnią linię orzeczniczą, która często blokowała roszczenia właścicieli. Dla wielu osób i firm to realna szansa na odzyskanie należnego wynagrodzenia i uporządkowanie sytuacji prawnej działki.
Co dokładnie rozstrzygnął Trybunał Konstytucyjny?
W uproszczeniu:
TK stwierdził, że przed 2008 r. nie było możliwe zasiedzenie służebności przesyłu ani „służebności odpowiadającej jej treścią”.
To kluczowe, bo służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego dopiero 3 sierpnia 2008 r. Wcześniej część orzecznictwa dopuszczała konstrukcję zastępczą (służebność gruntowa „jak przesył”), dzięki której operatorzy mogli twierdzić, że zasiedzieli prawo do korzystania z cudzych gruntów z doliczeniem okresu sprzed 2008 r.. TK tę interpretację „odciął”.
Efekt praktyczny: przedsiębiorstwa przesyłowe mają dziś znacznie trudniej, by zamknąć sprawę jednym argumentem: „bo zasiedzenie”.
Kogo to może dotyczyć?
Najczęściej:
- właścicieli działek ze słupami/napowietrznymi liniami energetycznymi,
- gruntów, przez które przebiegają gazociągi, wodociągi, ciepłociągi, rurociągi,
- działek z kablowaniem, studniami kablowymi, szafkami, urządzeniami telekomunikacyjnymi,
- osób, które kupiły działkę „z infrastrukturą” (PRL/lata 90.), bez jasnej dokumentacji,
- firm posiadających grunty inwestycyjne, gdzie urządzenia przesyłowe blokują zabudowę lub obniżają wartość nieruchomości.
Jakie roszczenia ma właściciel nieruchomości?
1) Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Jeżeli operator korzysta z Twojej działki bez skutecznego tytułu prawnego, możesz dochodzić wynagrodzenia za korzystanie.
W praktyce (z uwagi na przedawnienie roszczeń majątkowych) często realnie dochodzi się należności za ostatnie 6 lat – ale to nie jest reguła „z automatu”: każdą sprawę ocenia się indywidualnie, zwłaszcza pod kątem tego, czy bieg przedawnienia był przerywany.
2) Żądanie usunięcia urządzeń (wydanie nieruchomości / przywrócenie stanu zgodnego z prawem)
Właściciel może żądać usunięcia infrastruktury z nieruchomości. W praktyce często jest to także mocny argument negocjacyjny – bo operatorom zwykle zależy na utrzymaniu ciągłości sieci.
W wielu sprawach finałem bywa:
- ugoda i ustanowienie służebności za wynagrodzeniem, albo
- postępowanie, w którym operator wnosi o ustanowienie służebności przesyłu (odpłatnie), aby uniknąć usunięcia.
3) Uregulowanie stanu prawnego na przyszłość: służebność przesyłu za wynagrodzeniem
Celem strategicznym bywa porządek w księdze wieczystej i jasne zasady:
- wynagrodzenie (jednorazowe albo w uzasadnionych przypadkach okresowe),
- określenie pasa służebności,
- zasady wejścia w teren, napraw, rekultywacji i odtworzenia nawierzchni,
- ograniczenia zabudowy (a czasem – ich renegocjacja).
4) Wznowienie spraw, które kiedyś przegrano przez „zasiedzenie”
Jeżeli Twoja sprawa zakończyła się w przeszłości postanowieniem o zasiedzeniu „przesyłowym” (z doliczeniem okresu sprzed 2008 r.), wyrok TK może stanowić podstawę do skargi o wznowienie postępowania (art. 401(1) k.p.c.).
Uwaga: w tego typu sprawach terminy ( w przypadku postępowań wznowieniowych) są krótkie (co do zasady 3 miesiące od „wejścia w życie” wyroku TK). Dodatkowo w praktyce pojawiają się spory o publikację wyroków TK i jej wpływ na bieg terminu – dlatego działania procesowe warto planować ostrożnie i szybko.
Dlaczego data 3 sierpnia 2028 r. jest ważna?
Jeżeli bieg zasiedzenia służebności przesyłu liczy się dopiero od 3 sierpnia 2008 r., to w wariancie 20 lat (dobra wiara) potencjalny moment zasiedzenia wypada 3 sierpnia 2028 r.
To oznacza, że wielu właścicieli ma dziś realne „okno czasowe”, aby:
- przerwać bieg zasiedzenia (odpowiednimi czynnościami),
- zabezpieczyć roszczenia,
- wynegocjować korzystne warunki ugody,
- doprowadzić do uregulowania stanu prawnego, zanim operator spróbuje zamknąć temat zasiedzeniem po 2028 r.
Co to oznacza dla spółek przesyłowych (i dlaczego dziś częściej będą proponować ugody)?
Po stronie przedsiębiorstw przesyłowych rośnie presja na:
- audyt tytułów prawnych i dokumentacji,
- ugodowe ustanawianie służebności (zamiast wieloletnich sporów),
- tworzenie rezerw na roszczenia i odsetki,
- obronę w sprawach o wznowienie wcześniejszych rozstrzygnięć.
W praktyce to często dobry moment dla właściciela, aby wejść w rozmowy z pozycji wzmocnionej wyrokiem TK – ale z dobrze przygotowaną strategią (dowody, wycena, zakres ograniczeń).
Co zrobić, jeśli podejrzewasz, że operator nie ma tytułu prawnego?
Szybka checklista
- Sprawdź księgę wieczystą: czy jest wpis służebności / ograniczeń?
- Zidentyfikuj operatora: kto jest właścicielem urządzeń (energetyka, gaz, woda, telekom)?
- Ustal fakty: kiedy urządzenia powstały, jaki jest pas techniczny/eksploatacyjny, jakie są ograniczenia.
- Zbierz materiał: mapy, wypisy, zdjęcia, korespondencję, protokoły wejścia w teren.
- Oceń cel: odszkodowanie za przeszłość, uregulowanie na przyszłość, czy oba jednocześnie.
W dobrze prowadzonych sprawach kluczowe są szczegóły: daty, stan prawny nieruchomości, historia własności, dokumenty operatora, zakres ingerencji (czyli realna „cena” ograniczenia własności).
Jak pomagamy?
W ramach obsługi takich spraw najczęściej realizujemy:
- analizę tytułu prawnego operatora (dokumenty, KW, decyzje, ciągłość posiadania),
- ocenę roszczeń: wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, odszkodowanie, uregulowanie służebności,
- przygotowanie strategii: ugoda vs postępowanie sądowe, działania przerywające bieg zasiedzenia,
- prowadzenie negocjacji z operatorem i projektowanie umów służebności,
- przygotowanie i prowadzenie spraw sądowych, w tym analiza możliwości wznowienia postępowań.
Jeżeli zależy Ci na szybkim „screeningu” – zwykle wystarczą: numer księgi wieczystej, lokalizacja działki, zdjęcia urządzeń i krótki opis sytuacji.
Skontaktuj się z nami
Jeśli chcesz sprawdzić, czy w Twojej sytuacji istnieje realna podstawa do roszczeń po wyroku TK z 2 grudnia 2025 r. – zapraszamy do kontaktu.
Kancelaria Taranowicz
Prawo. Podatki. Finanse.
Ważna informacja
Powyższy materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Zakres roszczeń i strategia działania zależą od indywidualnego stanu faktycznego i dokumentów.
