Urzędy Skarbowe wzmagają w ostatnich tygodniach kontrole przedsiębiorców rozliczających najem prywatny równolegle z działalnością gospodarczą.
Osoby pieczołowicie dbające o nieprzekraczanie limitu obrotu w ramach podmiotowego zwolnienia VAT dowiadują się, że do tego limitu powinny też wliczać przychody z najmu prywatnego. Dlaczego? Przecież VAT obejmuje sferę działalności gospodarczej, a najem prywatny – jak sama nazwa wskazuje – granicy tej sfery nie przekracza. Poza tym najem długoterminowy na cele mieszkaniowe i tak korzysta z przedmiotowego zwolnienia z VAT. Jak to możliwe, że wpływa na wysokość obrotu?
Działalność gospodarcza w rozumieniu VAT
Niestety, opodatkowanie VAT jest zupełnie osobnym uniwersum podatkowym i definicje wykorzystywane na potrzeby podatku dochodowego (i ryczałtu) nie zawsze pokrywają się z rozumieniem tego samego zjawiska na gruncie VAT.
Dlatego też organy podatkowe od kilku lat nieodmiennie stoją na stanowisku, że w świetle przepisów o VAT osoba osiągająca regularne przychody z najmu prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą (w sposób ciągły dla celów zarobkowych). Mimo że te same organy nie widzą przeszkód (a nawet traktują to jako konieczność), aby przychód z tytułu tego najmu kwalifikować jako przychód pozostający poza działalnością gospodarczą (rozliczany jako tzw. najem prywatny na deklaracji PIT-28).
Najem jednak nie-prywatny
Osoby, które nie prowadzą innej (w rozumieniu VAT) działalności gospodarczej niż najem długoterminowy dla celów mieszkaniowych, nie mają problemów z fiskusem, gdyż nawet gdyby przychody z tego najmu przekroczyły limit 200 000 zł, to i tak są one zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 uVAT.
Natomiast osoby prowadzące działalność gospodarczą, która korzysta ze zwolnienia z uwagi na limit obrotów, powinny niestety w tym limicie uwzględniać przychód z najmu prywatnego. Prawdą jest, że co do zasady do wartości obrotu nie wlicza się usług zwolnionych przedmiotowo, wyjątkiem są jednak m.in. transakcje związane z nieruchomościami, których wartość – mimo zwolnienia – w obrocie uwzględnić należy.
Obrót, czyli co?
O ile organy podatkowe niekiedy liberalnie podchodzą do wyliczenia przychodu na potrzeby rozliczania ryczałtu od najmu prywatnego, stwierdzając, że opłaty za media czy czynsz do wspólnoty nie stanowią przychodu do opodatkowania ryczałtem (o ile do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca, a wynajmujący jedynie przekazuje te należności odpowiednim podmiotom), o tyle w zakresie VAT (znów) takie podejście nie znajduje zastosowania. Organy stwierdzają bowiem m.in że czynsz do wspólnoty jako niezależny od woli najemcy stanowi element kalkulacyjny czynszu, a więc wlicza się do obrotu. W zakresie rozliczenia mediów z kolei kluczowe znaczenie ma treść zawartej umowy najmu.
Furtka dla małżonków
Osoby pozostające w związku małżeńskim, które wynajmują nieruchomość należącą do majątku wspólnego mają możliwość zaliczenia do obrotu wyłącznie połowy przychodu – pod warunkiem, że oboje są stroną wynajmującą i oboje zawarli umowę najmu. Jeżeli umowę zawarł tylko jeden małżonek, wówczas tylko on dolicza cały przychód do obrotu w VAT.
Prowadząc działalność gospodarczą oraz jednocześnie wynajmując prywatną nieruchomość, trzeba mieć szczególnie na uwadze opisane wyżej rozbieżności w zakresie definiowania „działalności gospodarczej” na gruncie podatków dochodowych i VAT. Istotne znaczenie przy kalkulacji obrotu na potrzeby limitu zwolnienia będzie mieć treść umowy najmu, którą warto przeanalizować z doradcą podatkowym pod kątem ewentualnych ryzyk.
